菏泽开枪打响了放松国家房地产市场调控的第一枪?你可能对新浪金融和经济考虑得太多了

发布日期:2019-06-05

    菏泽开枪打响了放松国家房地产市场调控的第一枪?你可能想了很多。本栏目由《侠义岛》和《中国经济周刊》联合制作。12月18日,山东省菏泽市宣布取消房地产限制。许多自助媒体已经认定这是“放松管制的第一枪”。房地产类股也应该走高。在预测“调控政策调整”的逻辑下,山东省的房地产存量和三四线城市的主要布局都与市场形成反差。取消销售限制-放松房地产监管-房价上涨-增加土地收入…逻辑链似乎正在完整地出现,但是它是否如此简单?松动?馒头要一口一口地吃,文件要逐字逐句地读。首先,我们最关心的是取消限制政策。原文如下:《取消菏泽市人民政府办公厅关于进一步加强房地产市场调控的通知》(合郑市办公厅第42号[2017])、《对主要城区和高收入县新购住房转移实施限制措施》成交量大,房价压力大,房价稳定,也就是说,新建商品房和二手房至少获得了产权证书。两年后,它可以上市交易。非本地居民购房的期限不少于三年。一年前,菏泽出台了一项限制政策。当地人只能在两年后卖房子,外国人只能在三年后卖房子。现在取消了。你为什么那样做?菏泽既不是独创的,也不是最无情的。例如,湖南省长沙市有一个备受关注的“反投机之家”,对销售有四年的限制。当然,背景是中央政府的“住房不投机”政策。在全国各地,根据房价,默认的规则是“房价不能超过2016年7月的价格”——虽然没有公开低于,但就像股票市场IPO的收益率不能超过23倍一样,它已成为不成文的规则。事实上,从来没有国家文件要求限制销售,也就是说,限制销售是没有规定的行动。这种所谓的侵犯财产处置权的行为是为了调节和控制各种地方在高压下的自我压力。一旦一个城市主动跟上潮流,人们就会跟着走。因为这不是规定的行为,他们戴上的镣铐是自己去掉的,当然没有人可以戴上他们的喙。限制销售有什么影响?首先,二手房市场。经济客问业内人士,他说:“限制销售意味着减少二手房在市场上的供应,从理论上讲,这将推高二手房的价格;如果成交量减少,我们的生意就不好,我们不能说我们为什么痛苦。但是,销售限制也可以打击一些投机者,房子压在手里,资金成本很高。另一方面,如果二手房供应量大幅增加,将有助于控制二手房价格,也有助于稳定新房价格。要知道,新房价是政策监测的KPI指标,而二手房价不是监测指标。在角落里偷偷地祝贺自己的人应该是一些投机者,而“箍咒”突然被取缔了。不管房子卖不卖,至少有机会逃避白天。事实上,菏泽新规政策中也有一项信息丰富的政策:“不再对实力雄厚、信誉良好的企业(商品房预售基金)进行监管。”根据现有的城市商品房预售资金监管标准,其他企业可以减半,最低限度可以放宽到10%的监管限额。同时,商品房预售资金进入监管账户后,不再需要项目监管资金。红色在达到既定的监管限额之前可以撤回,只要监管资金的比例留得足够,就可以使用。为此,《中国经济周刊》记者专门咨询了开发商。他解释说,这篇文章可以概括为一句话,以放松开发商的束缚,使开发商可以尽快拿到出售房屋的钱,更方便地利用回收资金。解除销售限制与解除预售资金监管的结合是“增加市场流动性”,前者是提高房屋的流动性,后者是提高开发商资金的流动性,希望市场繁荣。12月19日,菏泽市房屋局发布最新回应:住房改革!真理总是隐藏在细节中。除了重点解除销售限制外,经济科还仔细阅读了《菏泽文件》的全文。最令人关注的是《关于推进棚户区改革,促进城市房地产市场平稳健康发展的通知》一文的标题。文件中有七个主要内容。前五点是讲堂的改革,取消限制的内容包括在文件中。棚改!山东是国家温室,菏泽是山东温室。近几年来,山东省棚户改造数量居全国首位,2017年占全国棚户改造总量的12.7%。菏泽怎么样?2017年,大棚改造达到18万套,占全国3%左右,在全国地级城市中排名第一。细节也隐藏在数据中,并且有一个数据可以被描述为“惊悚”。根据菏泽的上述通知,“住房改革涉及群众的切身利益。居民的利益是一样的,为了共同的利益很容易形成群体。这个利益集团在我们城市已经达到了150多万人。150万的概念是什么?根据公共数据,菏泽市人口超过900万,但只有60万人生活在城市地区。菏泽市委、市政府于2017年发布了《关于实施区域中心城市建设的意见》。目标是:到2020年,中心城区的建设面积将达到156平方公里,人口将达到150万。从两组数据的比较来看,棚户区改革已经扩大到极致,市场似乎已经透支了。根据公众数据,2018年11月,菏泽市一手房和二手房的平均价格分别为6080元每平方米和6441元每平方米。2015年12月,菏泽住宅的平均价格是每平方米412元。增幅不小。经过两三年的房价飞涨,三四线城市居民的“六个钱包”已经空了。谁会支持脆弱的房价?菏泽是中国三四线城市的缩影。近几年来,棚户改造已成为许多三四线城市房地产市场的决定性因素之一。然而,今年,温室气体改革的政策已经全面收紧。10月8日,国务院常务会议指出,商品房存量不足、房价上涨压力大的市、县应当尽快取消货币化安置的优惠政策。来自省住房和建筑部门的人士还告诉经济学家柯,明年温室装修的规模将大大减少。华创证券认为,受住房改革政策收紧的影响,中国商品房销售面积有望在2019年比去年同期下降5%。其中,棚户转换的放缓对大约1亿平方米的销售产生了负面影响,主要在第三和第四线城市。信号?据11月份的《全国100个城市调查报告》显示,我国三四线城市住宅存量在连续38个月同比下降后,首次出现同比增长。在库存反弹的背后,三四线城市还有一些未售出的房屋。湖南宁乡的房地产经纪人告诉经济客说,当地的房价可以说是悬崖式的下跌,大开发商把他们的空白从每平方米7000元改为每平方米4900元,甚至每平方米4300元,这实际上是一种伪装的降价。二手房行业也非常悲惨。平均来说,我们每天至少有一家房地产经纪公司关门。”但与菏泽和宁乡不同,一线城市和二线城市的监管节奏不同。前段时间,有消息称,一些基金正在寻求一二线城市的住房市场避难。可以看出,一、二线城市和三、四线城市面临的形势大不相同。据说,不久前,武汉召开了开发商会议,传达政策并讨论形势。开发人员一直在呼吁发布。经过一阵忙乱之后,会议主持人不耐烦地丢下一句话:“如果我们再吵闹,我们也会看到长沙。”突然,会议场地一片寂静。今年6月“反投机住房”新政策出台后,长沙被誉为全国房地产监管最严格的城市。“限购、限销、限价、限企、限离婚”等政策层出不穷。一听到菏泽的消息,专家们立即表示,这与广西北海在2014年放松监管时取消采购限制的消息类似。后来,上一轮调控的信号枪确实是在三四线城市开火的。从那时起,它开始进入股票市场,全面放松债券。但是,它是否可以作为放松全国房地产监管的信号?别再想了。经济学科认为“房不炒”仍然是中央政府设定的主要基调。这些重要会议在讨论经济问题时并没有放松。在这个基调中,还有一个政策叫做“一个城市,一个政策”。我刚才说过,三四线城市和二线城市面临的问题大不相同。很难以一种适合所有情况的方式控制它们,这也为适应当地条件留有余地。恐怕在这个层次上理解菏泽的事情更准确。温家宝/李永华,《中国经济周刊》记者、责任编辑:李峰